ベトナムのオフィス賃貸借：実際の支払額を決める条項

オフィスの賃貸借契約は、多くの外国企業がベトナムで最初に結ぶ契約です。法人がまだ存在しないうちに、しかも許認可申請に住所が必要だという理由で時間に追われて結ばれることがよくあります。その組み合わせが、賃料の額面が示唆する以上に高くつく契約を生みます。

平方メートルあたりの賃料は誰もが交渉します。実際の支払額と、そこから出ていけるかどうかを決めるのは、以下の条項のほうです。

まず、この住所で会社を登記できますか

スペースを貸してくれる住所のすべてが本店登記に使えるわけではありません。住居用に指定された建物の集合住宅は事業所住所として使用できず、サービスアパートメントから始めようとする創業者がここでつまずきます。建物によっては管理規約に独自の制限を置いていることもあります。

署名の前に三点を確認してください。建物が事務所用途として用途指定・許可されていること、貸主が実際にその区画を貸し出す権利を持っていること、そして貸主が事業登録の書類一式に必要な資料を提供してくれること。会社の登記に使えない賃貸借契約は、契約がない状態より悪いです。

賃料はコストではありません

ベトナムのオフィスビルで提示される賃料は、通常、任意ではないいくつかの項目を含んでいません。

通貨と支払い

ベトナム国内の物件の賃料はベトナムドンで支払います。海外系の貸主との契約は米ドル建てで表示して換算する形が多く、支払いそのものがドンで行われる限り、価格設定の仕組みとしては差し支えありません。重要なのは換算条項です。どのレートを、誰が公表したものを、いつの日付で使うのか。定義のないレート条項は、借主にとって何の利点もない繰り返しの紛争の種です。

貸主が法人ではなく個人の場合、税務上の扱いが変わります。売上基準を超える個人の貸主は自らの納税義務を負い、賃貸借契約はその義務を一文で借主に移してしまうことが日常的にあります。その一文は注意深く読んでください。実効賃料に無視できない割合を上乗せしうるからです。

実務上の要点。貸主に、すべての費用を含んだ一か月分の請求書の試算を、ドン建てで作ってもらってください。それが出てこないなら、その区画がいくらかかるのかをまだ把握できていないということです。

保証金、賃料改定、契約期間

数か月分の賃料に相当する保証金が標準で、それが返ってくるかどうかは善意ではなく返還条項の書き方で決まります。署名時に固めておくべき三点です。

• 賃料改定。毎年の値上げは通常のことです。契約書に率または明確な指標を固定してください。後日合意するとされた値上げは、あなたが負ける値上げです。
• 原状回復。返還すべき状態を定義し、引渡し時の状態の写真を契約書に添付してください。保証金が返らない最大の理由がこれです。
• 中途解約権。解約権のない長期契約は、自社の成長予測への賭けです。安定のために長期が必要なら、少なくとも転貸または譲渡の権利を交渉し、貸主の機嫌に左右されない出口を確保してください。

消防と法令適合は、まず建物、次にあなた

建物には独自の消防に関する承認が必要で、あなたの内装工事がそれに違反してはいけません。検査は実際に行われ、内装で避難経路をふさいだ借主が費用を負担します。区画を設計する前に建物の適合書類を求め、その適合を維持する貸主の義務を契約書に入れてください。

サービスオフィス、コワーキング、通常の賃貸借

それぞれ適した段階が違います。

• サービスオフィス。最も早く入居でき、家具とサービスが含まれ、通常は必要な登記書類も用意してくれます。座席あたりでは最も高価ですが、人員計画が不確かな一年目には多くの場合これが合理的な選択です。
• コワーキング。ごく小さなチームには最も安価です。運営者がその住所での会社登記に対応するかどうかを具体的に確認してください。対応しない事業者が少なくありません。
• 通常の賃貸借。人員が安定すれば平方メートルあたりのコストは最良ですが、内装の設備投資、より長い拘束、そして避けたかった管理負担が伴います。

よくある、そして理にかなったやり方は、許認可の段階と初期の採用まではサービスオフィスを使い、チーム規模が見込みではなく実数になった段階で通常の賃貸借に移ることです。

出ていくとき

解約条項は初期設定では非対称です。違反時の貸主の解約権と是正期間がどれだけ短いか、中途解約の違約金があるか、その計算方法はどうか、そして各解約シナリオで保証金がどうなるかを確認してください。ベトナムの商法は契約違反に対する違約金を制限しており、厳しく見える条項を受け入れる前に知っておく価値があります。

署名前の短いチェックリスト

その住所が本店登記に使えることを確認。ドン建ての月額総請求書を入手。賃料改定を数字で固定。引渡し時の状態を撮影し添付。換算レート条項を確認。消防関連書類を確認。転貸または譲渡の権利を交渉。貸主側の税を誰が負担するかを確認。

法人がまだ許認可中の段階で物件を探していますか。当社のソフトランディングチームが賃貸条件を確認し、その住所が登記に耐えるかを検証し、申請に必要な貸主側の書類を手配します。