越南辦公室租賃：決定您實際付多少的條款

辦公室租約通常是外國公司在越南簽下的第一份合約，往往在法人還不存在時就簽了，而且因為申請執照需要一個地址而處於時間壓力下。這個組合造就了許多比租金數字所暗示的更昂貴的租約。

每平方公尺的租金是人人都會談的部分。下面這些條款，才是決定您實際付出多少、以及能不能走得掉的部分。

首先：這個地址能登記公司嗎

不是每個願意租您空間的地址都能作為登記營業處所。指定作住宅用途建築中的公寓不能用作營業地址，打算從服務式公寓起步的創辦人常在這裡卡住。有些大樓自己的管理規約也另有限制。

簽約前請確認三件事：建築物的用途分區與許可涵蓋辦公用途、出租方確實擁有出租該空間的權利，以及出租方會提供您企業登記卷宗所需的文件。一份不能拿來登記公司的租約，比沒有租約更糟。

租金不等於成本

越南辦公大樓所報的租金，通常不包含好幾項並非選配的費用。

幣別與付款

越南境內不動產的租金以越南盾支付。與國際出租方簽的租約常以美元表示再行換算，只要付款本身以越盾進行，作為計價機制是可以接受的。真正重要的是換算條款：用哪個匯率、由誰公告、以哪一天為準。一條沒有定義的匯率條款，是一場反覆發生而且承租方毫無好處的爭議。

如果您的出租方是個人而非公司，稅務處理就會不同。營收超過門檻的個人出租方要承擔自己的納稅義務，而租約經常用一句話就把那些義務轉嫁給承租方。請仔細讀那句話，因為它可能為實際租金加上可觀的百分比。

實務重點。請出租方以越盾做出一份完整月份的帳單試算，包含每一筆費用。如果他們拿不出來，代表您還不知道這個空間到底要花多少錢。

押金、調漲與租期

押金以數個月租金為標準，而能不能拿回來取決於交還條款怎麼寫，而不是善意。簽約時要敲定三點：

• 調漲。每年調漲很正常。請在合約中固定百分比或一個明確的指數。留待日後協議的調漲，就是您一定會輸的調漲。
• 回復原狀。定義交還時必須恢復到什麼狀態，並把您接收當時狀況的照片附在租約後面。這是押金被扣留最常見的單一原因。
• 提前終止權。沒有終止條款的長租約，是對自家成長預測下注。如果您需要長租期換取穩定，至少要談下轉租或轉讓的權利，讓您的出口不必仰賴出租方當天的心情。

消防與合規先屬於建築物，然後才屬於您

建築物需要有自己的消防核可，而您的裝修不得違反它。檢查是會來的，而裝修擋住逃生動線的承租方，就是要付錢的那一方。請在設計空間之前索取大樓的合規文件，並把出租方維持該合規狀態的義務寫進租約。

服務式辦公室、共同工作空間或傳統租賃

每一種都對應不同階段。

• 服務式辦公室。最快入駐，含家具與服務，通常也能提供您需要的登記文件。以每個座位計最貴，但在人數還不確定的第一年，通常是理性的選擇。
• 共同工作空間。對極小團隊最便宜。請具體確認營運方是否支援在該地址辦理公司登記，因為很多並不支援。
• 傳統租賃。人數穩定後每平方公尺成本最划算，但要承擔裝修資本支出、更長的承諾，以及您本來想避開的管理負擔。

一個常見而且合理的做法，是在取照階段與最初幾位員工時使用服務式辦公室，等團隊規模是實際數字而非預測數字之後，再轉為傳統租賃。

離開的時候

終止條款預設就是不對等的。請看出租方在您違約時的終止權以及補正期有多短、提前終止是否有違約金以及如何計算，還有在每一種終止情境下押金會怎麼處理。越南商法對違約罰款設有上限，這在您接受一條看起來很嚴厲的條款之前值得先知道。

簽約前的簡短檢核表

確認地址可作為登記營業處所。取得以越盾計的每月總帳單。以數字固定調漲幅度。拍照並附上交屋狀況。檢查匯率換算條款。確認消防文件。談下轉租或轉讓權。確認出租方端的稅由誰負擔。

法人還在取照階段就在找空間嗎？我們的落地支援團隊會審閱租賃條款、確認該地址能支撐您的登記，並處理您申請時所需的出租方文件。