越南办公室租赁：决定您实际付多少的条款

办公室租约通常是外国公司在越南签下的第一份合同，往往在公司还不存在时就签了，而且因为申请执照需要一个地址而处于时间压力下。这个组合造就了许多比租金数字所暗示的更昂贵的租约。

每平方公尺的租金是人人都会谈的部分。下面这些条款，才是决定您实际付出多少、以及能不能走得掉的部分。

首先：这个地址能登记公司吗

不是每个愿意租您空间的地址都能作为登记营业处所。指定作住宅用途建筑中的公寓不能用作营业地址，打算从服务式公寓起步的创办人常在这里卡住。有些大楼自己的管理规约也另有限制。

签约前请确认三件事：建筑物的用途分区与许可涵盖办公用途、出租方确实拥有出租该空间的权利，以及出租方会提供您企业登记卷宗所需的文档。一份不能拿来登记公司的租约，比没有租约更糟。

租金不等于成本

越南办公大楼所报的租金，通常不包含好几项并非选配的费用。

币别与付款

越南境内不动产的租金以越南盾支付。与国际出租方签的租约常以美元表示再行换算，只要付款本身以越盾进行，作为计价机制是可以接受的。真正重要的是换算条款：用哪个汇率、由谁公告、以哪一天为准。一条没有定义的汇率条款，是一场反复发生而且承租方毫无好处的争议。

如果您的出租方是个人而非公司，税务处理就会不同。营收超过门槛的个人出租方要承担自己的纳税义务，而租约经常用一句话就把那些义务转嫁给承租方。请仔细读那句话，因为它可能为实际租金加上可观的百分比。

实务重点。请出租方以越盾做出一份完整月份的帐单试算，包含每一笔费用。如果他们拿不出来，代表您还不知道这个空间到底要花多少钱。

押金、调涨与租期

押金以数个月租金为标准，而能不能拿回来取决于交还条款怎么写，而不是善意。签约时要敲定三点：

• 调涨。每年调涨很正常。请在合同中固定百分比或一个明确的指数。留待日后协议的调涨，就是您一定会输的调涨。
• 回复原状。定义交还时必须恢复到什么状态，并把您接收当时状况的照片附在租约后面。这是押金被扣留最常见的单一原因。
• 提前终止权。没有终止条款的长租约，是对自家成长预测下注。如果您需要长租期换取稳定，至少要谈下转租或转让的权利，让您的出口不必仰赖出租方当天的心情。

消防与合规先属于建筑物，然后才属于您

建筑物需要有自己的消防核可，而您的装修不得违反它。检查是会来的，而装修挡住逃生动线的承租方，就是要付钱的那一方。请在设计空间之前索取大楼的合规文档，并把出租方维持该合规状态的义务写进租约。

服务式办公室、共同工作空间或传统租赁

每一种都对应不同阶段。

• 服务式办公室。最快入驻，含家具与服务，通常也能提供您需要的登记文档。以每个座位计最贵，但在人数还不确定的第一年，通常是理性的选择。
• 共同工作空间。对极小团队最便宜。请具体确认营运方是否支持在该地址办理公司登记，因为很多并不支持。
• 传统租赁。人数稳定后每平方公尺成本最划算，但要承担装修资本支出、更长的承诺，以及您本来想避开的管理负担。

一个常见而且合理的做法，是在取照阶段与最初几位员工时使用服务式办公室，等团队规模是实际数字而非预测数字之后，再转为传统租赁。

离开的时候

终止条款预设就是不对等的。请看出租方在您违约时的终止权以及补正期有多短、提前终止是否有违约金以及如何计算，还有在每一种终止情境下押金会怎么处理。越南商法对违约罚款设有上限，这在您接受一条看起来很严厉的条款之前值得先知道。

签约前的简短检核表

确认地址可作为登记营业处所。取得以越盾计的每月总帐单。以数字固定调涨幅度。拍照并附上交屋状况。检查汇率换算条款。确认消防文档。谈下转租或转让权。确认出租方端的税由谁负担。

公司还在取照阶段就在找空间吗？我们的落地支持团队会审阅租赁条款、确认该地址能支撑您的登记，并处理您申请时所需的出租方文档。