베트남 사무실 임대차: 실제 지출을 결정하는 조항들
베트남에서 외국 기업이 처음 체결하는 계약은 대개 사무실 임대차입니다. 법인이 존재하기도 전에, 그리고 인허가 신청에 주소가 필요하다는 이유로 시간에 쫓기며 체결하는 경우가 많습니다. 그 조합이 임대료가 시사하는 것보다 훨씬 비싼 계약을 만들어 냅니다.
제곱미터당 임대료는 누구나 협상합니다. 아래의 조항들이야말로 실제 지출 금액과 나갈 수 있는지를 결정하는 부분입니다.
먼저: 이 주소에 회사를 등록할 수 있습니까
공간을 빌려주는 모든 주소가 등기상 본점이 될 수 있는 것은 아닙니다. 주거용으로 지정된 건물의 아파트는 사업장 주소로 사용할 수 없으며, 서비스드 아파트에서 시작하려던 창업자들이 여기에 걸립니다. 일부 건물은 자체 관리규약에 별도의 제한을 두기도 합니다.
서명 전에 세 가지를 확인하십시오. 건물이 사무용으로 용도지정과 허가를 받았는지, 임대인이 실제로 그 공간을 임대할 권리를 가지고 있는지, 그리고 임대인이 사업자등록 서류에 필요한 문서를 제공할 것인지. 회사 등록에 쓸 수 없는 임대차계약은 계약이 없는 것보다 나쁩니다.
임대료는 비용이 아닙니다
베트남 오피스 빌딩의 제시 임대료는 보통 선택 사항이 아닌 여러 항목을 제외한 금액입니다.
| 항목 | 보통 제시되는가 | 서면으로 확인할 것 |
|---|---|---|
| 기본 임대료 | 예, 월 제곱미터당 | 면적이 전용면적인지 공용면적을 포함한 계약면적인지 |
| 관리비 또는 서비스 요금 | 별도로 제시되는 경우가 많음 | 무엇을 포함하는지, 어떻게 인상될 수 있는지, 상한이 있는지 |
| 부가가치세 | 제시 금액에서 빠져 있는 경우가 잦음 | 제시 금액이 세포함인지 세별도인지 모호함 없이 명시되었는지 |
| 전기 | 대개 별도 계량 | 적용 단가와 임대인이 마진을 붙이는지 여부 |
| 업무시간 외 냉방 | 현장 방문 때는 거의 언급되지 않음 | 기준 시간, 초과 요율, 신청 방법 |
| 주차 | 별도 | 포함된 자동차와 오토바이 주차 대수, 추가분 단가 |
| 인테리어 공사 기간 | 협상 가능 | 공사용 무상 임대 주수와 그 기간에 관리비가 부과되는지 |
통화와 지급
베트남 내 부동산의 임대료는 베트남 동으로 지급합니다. 국제 임대인과의 계약은 미국 달러로 표시한 뒤 환산하는 경우가 많은데, 지급 자체가 동으로 이루어진다면 가격 산정 방식으로서는 허용됩니다. 중요한 것은 환산 조항입니다. 어떤 환율을, 누가 고시한 것을, 어느 날짜 기준으로 쓰는가. 정의되지 않은 환율 조항은 임차인에게 아무 이득이 없는 반복적인 분쟁거리입니다.
임대인이 법인이 아니라 개인이라면 세무 처리가 달라집니다. 매출 기준을 넘는 개인 임대인은 자신의 납세의무를 지며, 임대차계약은 그 의무를 한 문장으로 임차인에게 넘기는 일이 흔합니다. 그 문장을 꼼꼼히 읽으십시오. 실효 임대료에 상당한 비율을 더할 수 있습니다.
실무 요점. 임대인에게 모든 항목을 포함한 한 달치 청구서 예시를 동화로 만들어 달라고 요청하십시오. 그것을 내놓지 못한다면, 그 공간의 비용을 아직 모르는 것입니다.
보증금, 인상률, 임대 기간
몇 달치 임대료에 해당하는 보증금이 일반적이며, 그것을 돌려받는 일은 선의가 아니라 반환 조항을 어떻게 썼는지에 달려 있습니다. 서명 시 확정할 세 가지입니다.
- 인상률. 연간 인상은 정상입니다. 계약서에 비율이나 명확한 지수를 고정하십시오. 나중에 합의하기로 한 인상률은 당신이 질 인상률입니다.
- 원상복구. 공간을 어떤 상태로 반환해야 하는지 정의하고, 인수 당시 상태의 사진을 계약서에 첨부하십시오. 보증금이 반환되지 않는 가장 흔한 이유가 바로 이것입니다.
- 중도해지권. 해지권 없는 장기 임대차는 자신의 성장 예측에 거는 베팅입니다. 안정성을 위해 긴 기간이 필요하다면, 최소한 전대 또는 양도 권리를 확보하여 임대인의 기분에 좌우되지 않는 출구를 마련하십시오.
소방 안전과 준법은 먼저 건물의 몫, 그다음 당신의 몫
건물에는 자체 소방 승인이 있어야 하고, 당신의 인테리어 공사가 그것을 위반해서는 안 됩니다. 점검은 실제로 이루어지며, 인테리어로 피난 동선을 막은 임차인이 비용을 물게 됩니다. 공간을 설계하기 전에 건물의 준법 서류를 요청하고, 그 준법 상태를 유지할 임대인의 의무를 계약서에 넣으십시오.
서비스드 오피스, 코워킹, 일반 임대차
각각이 맞는 단계가 다릅니다.
- 서비스드 오피스. 가장 빨리 입주할 수 있고, 가구와 서비스가 포함되며, 보통 필요한 등록 서류를 제공합니다. 좌석당 가장 비싸지만 인원 계획이 불확실한 첫해에는 대개 합리적인 선택입니다.
- 코워킹. 아주 작은 팀에게 가장 저렴합니다. 운영사가 그 주소에서의 법인 등록을 지원하는지 반드시 구체적으로 확인하십시오. 지원하지 않는 곳이 많습니다.
- 일반 임대차. 인원이 안정된 뒤에는 제곱미터당 비용이 가장 좋지만, 인테리어 자본지출과 더 긴 약정, 그리고 당신이 피하고 싶었던 관리 부담이 따라옵니다.
흔하고 합리적인 방식은 인허가 단계와 초기 채용까지는 서비스드 오피스를 쓰고, 팀 규모가 예측치가 아니라 실제 숫자가 된 뒤에 일반 임대차로 옮기는 것입니다.
나가는 일
해지 조항은 기본적으로 비대칭입니다. 임대인의 위반 시 해지권과 시정 기간이 얼마나 짧은지, 중도해지 위약금이 있는지와 어떻게 산정되는지, 각 해지 시나리오에서 보증금이 어떻게 되는지를 보십시오. 베트남 상법은 계약 위반에 대한 위약금을 제한하고 있으며, 가혹해 보이는 조항을 받아들이기 전에 알아 둘 가치가 있습니다.
서명 전 짧은 체크리스트
그 주소가 등기상 본점이 될 수 있는지 확인. 동화 기준 월 총 청구액 확보. 인상률을 숫자로 고정. 인수 상태를 촬영하여 첨부. 환산 환율 조항 확인. 소방 서류 확인. 전대 또는 양도 권리 협상. 임대인 측 세금을 누가 부담하는지 확인.
법인이 아직 인허가 중인데 공간을 찾고 계신가요? 저희 소프트랜딩 팀이 임대 조건을 검토하고, 해당 주소가 등록을 뒷받침하는지 확인하며, 신청에 필요한 임대인 서류를 처리합니다.
